Новости

Вторник, 17 Ноябрь 2015

Полуостров ЗИЛ: кто станет инвестром «проекта века»

Полуостров ЗИЛ: кто станет инвестром «проекта века»

 

 

Знаменитый ЗИЛ на пороге новых преобразований. На торги выставлен один из крупнейших участков под застройку внутри Москвы — территория площадью 109 га, занимаемая автомобильным заводом имени Лихачева.

Как известно, основные промышленные мощности с предприятия давно выведены. А в северной его части уже ведется активное жилое строительство. И вот теперь настал черед южного участка — «ЗИЛ-Юг».

 

«Несерьезным» инвесторам тендер не потянуть

Заявки на участие в конкурсе принимаются вплоть до 30 ноября. Инвестору, который выиграет тендер, предстоит освободить территорию от старых построек, возвести объекты согласно плану развития этой территории, безвозмездно передать городу участки площадью 42 га, на которых разместятся дороги, коммунальная и инженерная инфраструктуры.

Начальная цена актива, как сообщил руководитель департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев, составит14, 37 млрд. рублей. А для участия в торгах необходимо перечислить задаток в размере 1,5 млрд рублей. То есть «несерьезные» инвесторы, как вы понимаете, будут отсечены уже на начальном этапе.

Что же будет построено на знаковой территории, которая находится, на минуточку, всего в пяти километрах от Кремля. Согласно территориальному планированию, здесь появится 1,5 млн. кв. м жилой недвижимости. Обязательно — социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники. Запланировано и 400 тыс. кв. м офисной и коммерческой недвижимости. То есть это будет город в городе, причем совсем не для богатых: наряду с премиум-классом мы увидим и застройку комфорт- и эконом-класса.

Здесь будут жить 25 тыс. москвичей, появится 23 тыс. новых рабочих мест.

 

На ЗИЛе будет собственная станция метро

Всего на проект, как рассказал на недавнем Экспертном совете Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости генеральный директор ОАО «Завод имени И.А.Лихачева» Игорь Захаров, предполагается затратить около 230 млрд руб.

Территорию решили продавать не по частям, а целиком, чтобы избежать разнобоя в освоении различных участков.

— Мы уже обжигались на этом, — поведал Игорь Захаров. — Когда участки продавались разным инвесторам, никто как бы не нес ответственности за социальную инфраструктуру. И если кто-то из застройщиков банкротился, на месте потенциального объекта часто оставался котлован.

Поэтому на этот раз договор купли-продажи будет заключаться на 100-процентную долю в уставном капитале ООО «ЗИЛ-Юг». Участников обсуждения на Клубе главных редакторов озаботил вопрос: продумана ли транспортная составляющая (ведь территория будет осваиваться колоссальная). Хватит ли будущим жителям микрогорода «ЗИЛ-Юг» парковочных мест? Какой будет транспортная нагрузка на выездную магистраль? Сколько в процентном отношении займут дороги?

Кроме того, как известно, на территории расположены два крупных спортивных сооружения: Ледовый дворец и Центр синхронного плавания. Предусмотрена ли вместительная парковка возле них?

Как заметили представители «команды ЗИЛ», пока проектом предусмотрено одно парковочное место на семью. А в принципе застройка участка предполагается комплексная, поэтому транспортная составляющая обязательно будет учтена. Кстати, на ЗИЛе будет даже собственная станция метро.

По поводу парковок мнения экспертов разделились. И действительно, согласно стартовым условиям, на одну квартиру будет приходиться, если уж быть совсем точными, 1,2 парковочного места. Много это или мало? Если учесть, что машина есть в каждой семье, вроде бы достаточно.

Но тут выясняется, что такие парковочные места нужно будет приобретать, причем за немалые деньги. На территории ЗИЛ-Юг запланированы масштабные паркинги. Не секрет, что средняя стоимость парковочного места в таком статусном районе — около 3 млн. руб. Практика показывает, что при средней стоимости автомобиля около 1млн. руб., такие парковочные места раскупаются крайне плохо. Следствие? Нетрудно предположить, что автомобилисты будут хранить своих «железных коней» преимущественно во дворах. А значит дворовые территории, тротуары, проезжая часть в новом жилом районе будут буквально забиты автомобилями. В результате мы рискуем получить на ЗИЛе транспортный коллапс.

— Думается, вопрос с транспортом пока плохо проработан, проект «сырой», — поделился с журналистом один из участников обсуждения. — Кроме того, на осваиваемой территории совершенно не учтены места для хранения велосипедов. А этот двухколесный транспорт становится все более популярным в Москве.

— В Германии, например, — продолжил наш собеседник, — есть специальные паркинги для велосипедов, причем крытые, защищающие их от дождя. Мы тоже должны находиться в тренде. Должны соответствовать европейским нормам по автомобильной парковке, велосипедным паркингам.

Еще одного члена Экспертного совета, главного архитектора Института гелиотектуры Сергея Непомнящего, интересовал вопрос: учтен ли в проекте так называемый вертикальный кадастр, когда планирование осуществляется не только по горизонтали, но и по вертикали (этажность, расположение разнофункциональных объектов на разных уровнях высотности). Авторам проекта территориального планирования настоятельно посоветовали его учесть, потому что это «…новый и очень перспективный тренд архитектурного проектирования».

 

Стартовые условия: плюс или минус?

Как выясняется, редевелопмент промзон в мегаполисе — не такое простое дело. Девелоперы, которые берутся за сложнейшую работу по реновации промышленной территории, вправе рассчитывать на большую свободу действий. В реальности же они оказываются заложниками территориального плана, который уже сформирован городом. По этому плану, кроме всего прочего, нужно построить и передать городу определенный набор социальных объектов: школы, детсады и так далее.

— Проект, конечно, очень интересный, но в каком качестве город видит здесь девелопера? — поделился своими сомнениями представитель «стороны потенциальных инвесторов» Юрий Тараненко. — Смотрите, нам говорят: у города есть проект, есть ТЭПы, дайте нам девелопера, который нам все это построит, причем точно в границах задуманного. А креатива нам никакого не надо. Получается, девелопер оказывается в жестких рамках (даже тисках!) тех правил игры, которые за него уже определили. Кроме того, еще и к инженерным сетям девелоперу придется подключаться за свои деньги.

В свою очередь, оппонирующая сторона, «команда ЗИЛ», утверждает:

— Мы реализуем первый проект, в котором есть стартовые условия. И мы уверены, что это плюс.

Зачем нужны эти стартовые условия? Потенциальному инвестору должны быть понятны те реперные точки, которые интересуют город. Это очень важно в ситуации, когда ему, инвестору, предстоит колоссальная работа. В случае с ЗИЛом, например, нужно будет убрать 1 млн. кв. м железобетона (старой застройки), вывезти сотни тонн мусора. Построить масштабную инфраструктуру.

На забытой, депрессивной, неиспользуемой территории предстоит реализовать четыре комплекса: природный, жилой, спортивный, потребительский. К счастью, почвы в южной части промзоны не нужно будет рекультивировать («чистить» от вредных веществ, что обязательно делается в ходе реновации промышленной территории). Просто потому, что здесь не располагалось особо вредных производств.

Обустройство набережных, мостов, строительство станции метро город берет на себя.

Ну а креатив будет зависеть во многом от того, каких архитекторов, проектировщиков, инженеров пригласит девелопер.

 

Годится ли для ЗИЛа полицентричная модель?

Сейчас очень много говорят о полицентричной модели развития города, когда в мегаполисе не один, а несколько центров притяжения. Обновленный ЗИЛ, расположенный совсем недалеко от центра, вполне может стать такой «притягивающей» точкой.

Функциональности новому центру добавит реализация проекта обустройства московских набережных. Как известно, завод расположен на полуострове, омываемом водами Москвы-реки. По проекту здесь должен появиться один из четырех портов — общественный порт ЗИЛ с соответствующим благоустройством прилегающих территорий. Вместе с жилой застройкой эта площадка может стать одной из самых интересных в столице и наверняка привлечет сюда москвичей.

Кроме того, инвестор может проявить здесь дополнительное творчество. Акватория Москвы-реки — федеральная собственность, но саму береговую линию (естественно, в рамках уже существующей генеральной концепции обустройства набережных) можно дополнить причалами и плавучими площадками.

Словом, тому, кто выиграет тендер, предстоит сложнейшая, но и интереснейшая задача. Один такой реализованный проект — уже не зря прожитая жизнь.

 

Сетевое издание «Строительство.RU»